부동산 증여세 상속세 계산 방법 및 절세 전략

 

 

부동산을 가족에게 증여하거나 상속할 경우 증여세 및 상속세가 부과됩니다.
이번 포스팅에서는 증여세와 상속세의 차이점, 계산 방법, 신고 절차 및 절세 전략을 자세히 정리해보겠습니다.

 

 

 

목차

 

 

1. 부동산 증여세, 상속세 개요

구분	증여세	상속세
발생 시점	생전에 재산을 이전할 때	사망 후 재산을 이전할 때
납세 의무자	증여받은 사람(수증자)	상속받은 사람(상속인)
세금 부과 기준	증여재산가액	상속재산가액
세율 적용 방식	10~50% 누진세율 적용	10~50% 누진세율 적용
신고 기한	증여받은 날부터 3개월 이내	사망일로부터 6개월 이내
공제 혜택	배우자·자녀·부모별 비과세 한도 적용	배우자·자녀·부모별 공제 한도 적용

 

 

 

2. 증여세 계산 방법

증여세율 (누진세율 적용)

과세표준 (증여받은 금액)	세율 (%)	누진공제액
1억 원 이하	10%	-
1억 원 초과 ~ 5억 원 이하	20%	1,000만 원
5억 원 초과 ~ 10억 원 이하	30%	6,000만 원
10억 원 초과 ~ 30억 원 이하	40%	1억 6,000만 원
30억 원 초과	50%	4억 6,000만 원

 

증여세 계산 공식
증여세 = (증여가액 - 공제금액) × 세율 - 누진공제액

 

증여세 공제 한도

증여자	공제 한도
배우자	6억 원
직계존속(부모)	5,000만 원 (미성년자는 2,000만 원)
직계비속(자녀)	5,000만 원
기타 친족	1,000만 원

예제 계산 (자녀에게 3억 원 증여 시)

• 증여재산가액: 3억 원
• 자녀 공제 한도: 5,000만 원
• 과세표준: 3억 - 5,000만 원 = 2억 5,000만 원
• 세율 적용: 20% → (2억 5,000만 원 × 20%) - 1,000만 원
• 최종 증여세: 3,900만 원

 

 

3. 부동산 상속세 계산 방법

상속세율 (누진세율 적용)

과세표준 (상속재산)	세율 (%)	누진공제액
1억 원 이하	10%	-
1억 원 초과 ~ 5억 원 이하	20%	1,000만 원
5억 원 초과 ~ 10억 원 이하	30%	6,000만 원
10억 원 초과 ~ 30억 원 이하	40%	1억 6,000만 원
30억 원 초과	50%	4억 6,000만 원

상속세 계산 공식
상속세 = (상속재산가액 - 공제금액) × 세율 - 누진공제액

 

상속세 공제 한도

상속 대상자	공제 한도
배우자	5억 원 또는 법정상속분 중 큰 금액
직계비속(자녀)	5,000만 원
기타 친족	1,000만 원

 

예시 (배우자가 10억 원 상속받을 경우)

• 상속재산가액: 10억 원
• 배우자 공제 한도: 5억 원
• 과세표준: 10억 - 5억 = 5억 원
• 세율 적용: 30% → (5억 × 30%) - 6,000만 원
• 최종 상속세: 9,000만 원

 

 

4. 증여세, 상속세 절세 방법

1. 배우자 공제 활용

• 최소 5억원 공제 적용되며 초과분 최대 30억원까지 추가 공제 가능
• "최대 6억원" 표현은 특정 조건(예: 배우자 상속재산 분할 시)에서만 적용될 수 있음

2. 10년 주기 증여 전략

• 자녀당 5천만 원 공제 가능하며 배우자에게는 별도 공제 적용
• 월정액 분할 증여 시 미래금액 할인 계산으로 증여재산가액 감소 효과
• 다수 수혜자 분산으로 세율 하락 효과 기대 가능

3. 부동산 공시지가 활용

• 공시지가 기준 증여 시 시가 대비 세액 절감 효과
• 수용토지의 경우 보상일 기준 6개월 전 증여 시 시가 적용 주의

4. 상속세 분할 납부

• 2천만 원 초과 시 분할납부 가능하며 최대 5년 분할 납부 법적 허용
• 신청 기한(상속세 신고 후 2개월 이내)과 이자 부과 여부 확인 필수

5. 생전 증여 전략

• 10년 전 증여 시 상속세 과세표준에서 제외되며 증여세는 10년 단위 재계산
• 비상속인(손자녀 등) 대상 증여는 5년 전 시점에서 유리

 

5. 증여세, 상속세 신고 방법

증여세 신고 방법 (증여받은 후 3개월 내 신고)

1. 국세청 홈택스 접속
2. "신고/납부" → "증여세 신고" 선택
3. 증여 내역 입력 후 신고서 제출

 

 

상속세 신고 방법 (사망 후 6개월 내 신고)

1. 국세청 홈택스에서 "상속세 신고" 선택
2. 상속재산 내역 입력 후 신고서 제출
3. 필요시 세무 전문가 상담 후 신고 진행

 

 

 

6. 결론

✅ 증여세와 상속세는 누진세율이 적용되므로 미리 전략적으로 관리하는 것이 중요
✅ 배우자·자녀 공제 한도를 활용하여 세금 부담을 줄일 수 있음
✅ 10년 단위 분할 증여하면 증여세를 최소화할 수 있음
✅ 부동산 증여·상속을 고려하는 경우 반드시 사전 계획이 필요

📌 증여 및 상속을 고려 중이라면 세무 전문가의 상담을 받아 절세 전략을 최적화하는 것이 중요합니다.